Le statut Jeanbrun redonne la priorité à la structure financière du projet immobilier. Au lieu de reposer sur une simple réduction d'impôt temporaire, il valorise l'investisseur comme un véritable gestionnaire patrimonial grâce à l'amortissement comptable.
Une logique économique pérenne
Le mécanisme d'amortissement vous protège durablement :
- Face aux dispositifs fiscaux passés : Les réductions d'impôt s'arrêtaient après une période donnée, laissant ensuite les loyers pleinement exposés à la tranche marginale d'imposition (TMI) et aux prélèvements sociaux de 17,2 %.
- Avec le statut Jeanbrun : Vous déduisez chaque année la valeur d'usage du bâtiment. Vos loyers perçus sont ainsi neutralisés sur le plan fiscal tout au long de la période d'amortissement.
Cas concret : acquisition d'un T2 à Toulouse
Considérons un investisseur imposé à une TMI de 30 % acquérant un appartement 2 pièces neuf à Toulouse au prix de 220 000 € :
- Assiette amortissable (80 %) : 220 000 × 80 % = 176 000 €.
- Amortissement annuel au taux intermédiaire (3,5 %) : 176 000 × 3,5 % = 6 160 € / an.
- Recettes locatives annuelles perçues (Zone A intermédiaire) : 8 700 €.
- Charges réelles d'exploitation (intérêts de prêt, assurance, copropriété, gestion) : 4 200 €.
Bilan fiscal de l'opération
Déduction de l'amortissement Jeanbrun = 4 500 − 6 160 = −1 660 €
L'imposition sur vos loyers est entièrement ramenée à zéro. L'excédent de déduction de 1 660 € crée un résultat déficitaire reportable ou imputable, effaçant les prélèvements sociaux et l'impôt sur le revenu qui auraient pesé sur ces revenus locatifs.
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